아파트 매매계약 ~ 잔금 절차 프로세스 주의사항, 대출상담

 

아파트 매매계약에서부터 잔금 진행, 소유권이전등기까지 생애최초 내집마련 준비하는 분들을 위해 쉽고 핵심만 알려드립니다.

 

1. 계약 진행 : 계약금, 중도금, 특약사항

 

✅ 계약조건 합의에 따라 중개업자를 통해 계약 진행

✅ 최근에는 계약시에 큰 틀에서 계약 내용에 대한 합의를 하고 그 합의한 내용에 따라 계약금 중 일부를 지급하고 나머지 계약금의 계약서를 작성하는 날에 만나서 지급하는 것이 일반적

✅ 계약금 지급 이후 당사자 일방은 계약금 포기 또는 배액 상환을 하여 계약을 일방 해지할 수 있습니다.

✅ 중개 수수료 협의

✅ 중도금은 만나지 않고 계좌이체만 해도 됩니다. 중도금까지 내면 당사자 일방이 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다. 또한 세입자가 있는 경우 중도금으로 세입자 전세 보증금 정도를 줘서 세입자를 내보냅니다.

 

✅ 매수자가 확인할 것 : 등기부등본[주소, 소유자, 저당권/압류 등 체크]

✅ 계좌이체 최대한도 설정 확인(OTP)

 

✅ 특약사항 : 6개월이내 중대한 하자 발생 시 매도인 전액 손해배상,
잔금일 전까지 대출 등 권리 변동시 계약은 취소되고 매도자가 매수인에게 배액 손해배상 할 것
근저당 설정 시 잔금 납부와 동시에 근저당 말소(필요서류 : 국세완납증명서, 지방세 완납증명서)

 

아파트 매매계약을 잘하는 분들은 자신에게 유리한 특약을 잘 설정하는 사람입니다. 

 

 

2. 은행 대출 : 디딤돌, 보금자리론, 주택담보대출

 

✅ 디딤돌, 보금자리론은 '한국주택금융공사 - 인터넷금융서비스'에서 온라인 비대면 신청할 수 있고, 서류도 '스크래핑'을 통해 제출할 수 있습니다. 대출 심사, 승인되면 은행에 방문하여 대출약정, 근저당권 설정 서류를 작성합니다.

✅ 주택담보대출은 주거래 은행 상관없이 당시 '주담대 금리, 대출한도'를 비교하여 자신에게 유리하게 줄 수 있는 곳을 고르면 됩니다.

 

✅ 심사시 제출서류(공사 관할지사 및 디지털금융부)

- 배우자 신분증 및 배우자용 정보제공동의서(배우자 온라인 정보제공 동의 시 생략)
- 주민등록등본(행정정보공동이용 사전동의 시 제출 생략)
- 가족관계증명원(미혼이거나 배우자가 별도 세대인 경우)
- 소득증빙 및 재직확인 서류(상품소개 메뉴의 상품별 소득증빙방법 참고)
- 부동산 매매계약서 또는 분양계약서 사본(소유권 이전등기일로부터 3개월 이내 신청 시) 
- 임대차계약서 사본(임대차가 있는 경우)

✅ 대출시 준비서류 (금융기관 영업점)

 

- 주민등록등본, 인감증명서(대출용), 신분증 등
- 부동산 등기권리증

 

뱅크몰[bank-mall]에서 자신이 원하는 아파트, 매매가, 대출 필요금액 등을 입력합니다.

 

 

담보대출 금리 비교할 수 있고, 자신에게 유리한 상품을 선택하여 실제 상담, 대출 진행을 하면 됩니다. 8억집을 4억원 대출 받을 경우 SC 제일 은행 이외 보험사 대출이 금리면에서 유리한 것으로 나오네요. 주담대 금리는 5%대로 나옵니다. 미국따라 기준금리가 추가로 인상된다면 여기서 주담대 금리는 더 오를 수 있습니다.

 

 

2023.01.07 - [부동산] - 생애최초 신혼가구 디딤돌대출 조건, 금리, 한도, 소득기준, 서류 2023년

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2023.01.07 - [부동산] - 특례 보금자리론 대출 한도, 금리 완벽 정리

특례 보금자리론 대출 한도, 금리 완벽 정리

 

 

6억 이하, 9억 이하 생애최초 내집마련 대출은 디딤돌, 보금자리론 정부 대출 이용해보세요. 시중은행보다 금리가 더 저렴합니다.

 

 

 

3. 잔금절차, 이사와 청소

 

✅ 계약금, 중도금, 잔금 등 돈을 이체할 때마다 등기부등본은 반드시 확인하세요.

 

✅ 매도인이 짐을 미리 뺄 수 있는 경우에는 매도인과의 협의를 통해서 입주 청소를 진행하시면 되구요

매수인이 잔금날 바로 입주 하지 않으셔도 되는 경우에는 잔금 이후에 입주청소를 진행하고 나서 입주를 하시면 됩니다 

 

✅ 잔금날은 매도인의 이삿짐을 모두 뺀 상태에서 매도인과 매수인 그리고 중개사가 함께 방문해서 공실의 상태에서의 집 상태를 체크하게 됩니다. 이렇게 집 상태를 모두 확인을 하고 이상이 없다면 다시 사무실로 돌아와서 잔금 처리를 진행하게 되는데요

 

✅ 부동산의 소유권 이전등기 법무사가 방문을 하고 대출을 받으셨다면 근저당권 설정을 위한 은행 법무사도 방문을 하게 됩니다 소유권이전등기, 근저당권 설정, 잔금 대출 모두 같은 날에 이루어집니다. 따라서 주말보다는 평일에 진행하세요.

 

✅ 잔금대출 >> 매도인 담보대출 상환, 근저당권 말소 >> 매수인에게 소유권이전등기, 근저당권 설정등기 >> 등기권리증[재발급 불가]

 

✅ 매수인은 오전에 잔금대출 잘 되고. 이사만 잘 하면 됩니다. 나머지는 중개사, 법무사가 알아서 해줍니다.

 

✅ 관리비 정산, 매도인 세금완납 증명서 체크, 전입신고

 

✅ 매도인은 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내 양도세 신고, 납부하세요.

 

✅ 매수인은 보유세에 해당하는 재산세[7월, 9월], 종부세[12월] 신고 납부 준비하세요

 

✅ 잔금날 매수인 준비서류로는

​

1) 아파트 매매계약서

2) 주민등록 등본

3) 본인 도장

4) 가족관계증명서 상세

 

5) 세금 및 법무사 비용 : 취득세, 등록세, 인지세 등, 소유권 이전 법무사 비용

6) 중개 보수료 : 소득공제용 현금영수증 받기

7) 선수관리비 매도자에게 주기

 

 

 

4. 소유권이전등기

✅ 매매계약의 경우 등기 이전을 위한 법무사를 선임 하셔야 됩니다. 은행 대출 받을 경우 근저당권 설정등기는 은행이 알선한 법무사를 이용합니다. 소유권 이전등기는 법무사를 동일하게 정하거나 법무통, 셀프로 진행합니다.

 

✅ 소유권 이전등기 마감일 : 60일 이내

✅ 소유권 이전등기 절차

1. 등기소 방문

- 1) 매도인에게 받아야 할 서류

1. ① 등기권리증(등기필증)
2. ② 매도용 인감증명서
3. ③ 양도신고확인서(분양 받은 경우는 불필요)
4. ④ 주민등록등본(법인은 법인등기부등본)
5. ⑤ 위임장

- 2) 본인이 준비해야 할 서류

1. ① 본인의 주민등록등본 1통
2. ② 검인계약서 2통
3. ③ 등록세영수필 확인서 및 통지서 각1통
4. ④ 국민주택채권매입필증 1통
5. ⑤ 토지대장 1통 (해당 부동산 소재지의 구청)
6. ⑥ 건축물관리대장 1통

​2. 매매계약서에 검인 받고(부동산 소재지 관할 시군구청 지적과 방문) 인지 첨부합니다.
검인 신청 시 계약서 원본 2통, 사본 2통을 제출하세요.

 

3. 등록세 납부 후 주택채권 관련 서류 발급

 

4. 관할 등기소 방문하여 등기신청서 작성하고 준비 서류 제출

 

5. 하자가 없을 경우 대체로 다음날 등기권리증을 받을 수 있습니다.

 

 

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